Economia e Fisco 24 Ore
22-05-2010 16:28 - Guida pratica agli investimentinel Sole 24 Ore di lunedì
Il Sole 24 ORE - Norme e Tributi
Guida pratica agli investimentiE' difficile investire in sicurezza? In teoria no, perché il mercato finanziario offre una grande varietà di strumenti che rispond...
22-05-2010 15:14 - I guasti partono ancora dalla leva finanziaria
Il Sole 24 ORE - Finanza e Mercati
I guasti partono ancora dalla leva finanziaria Ricorda molto la crisi del credito del 2007-2008 la presente situazione. E sebbene la marea di un nuovo incipiente disastro poss...
22-05-2010 13:47 - Sì della Germania al piano salva euroLa Ue stringe i tempi sulle politiche economiche
Il Sole 24 ORE - Finanza e Mercati
A Bruxelles la riunione dei ministri delle Finanze per rafforzare il coordinamento della politica economica nell'area. L'obiettivo è di chiudere a ottobre anziché a dicembre...
22-05-2010 12:09 - Borse europee contrastate. Piazza Affari brilla nel finale
Il Sole 24 ORE - Finanza e Mercati
Le materie prime sostengono gli indici continentali, Fiat e banche spingono Milano. Euro in risalita (Trichet : «Valuta credibile e non in pericolo») mentre il petrolio cede nel finale a New York. Wall Street chiude tonica dopo l'approvazione della riforma finanziaria...
22-05-2010 11:13 - Vincoli ai pagamenti cash
Il Sole 24 ORE - Economia e Lavoro
Si sta valutando come reintrodurre l'obbligo della tracciabilità dei pagamenti nelle transazioni commerciali sopra una certa soglia. Per Berlusconi serve un esame politico delle misure. Ieri sera incontro con Tremonti...
22-05-2010 10:12 - Marcegaglia: contro la crisi serve l'unità della politica
Il Sole 24 ORE - Economia e Lavoro
Un appello alle forze politiche perché si uniscano di fronte alla crisi, che non è ancora superata. «Siamo in un momento difficile per il paese. La crisi economica non è finita, siamo...
22-05-2010 08:22 - L'Eldorado Champions porta in dote 351 milioni
Il Sole 24 ORE - Economia e Lavoro
The-Cham-pion-s, the-Cham-pion-s... Le note dell'inno salgono sempre più in alto, i cori ispirati ai componimenti di Händel preparano l'atmosfera, gli sportivi seguono la musica,...
22-05-2010 08:18 - Case fantasma: gettito di 1,5 miliardi
Il Sole 24 ORE - Economia e Lavoro
Un miliardo e mezzo, forse di più. Senza contare il gettito annuale. Tanto si spera di incassare dalla regolarizzazione delle case fantasma. Ma i Comuni rischiano di spendere più di...
22-05-2010 08:18 - Tremonti gioca in velocità ma è a rischio il taglio dei compensi ai manager Pa
Il Sole 24 ORE - Economia e Lavoro
Cena a palazzo Grazioli tra Berlusconi e il ministro dell'Economia.Tecnici al lavoro nel weekend per portare la manovra correttiva martedì in Consiglio dei ministri. Decurtare del 10% la retribuzione ai dirigenti pubblici potrebbe innescare ricorsi per incostituzionalità. Il premier vuole prima il consenso pieno del Pdl...
22-05-2010 08:07 - Santoro e Berlusconi soli su un'isola
Il Sole 24 ORE - Economia e Lavoro
Predellino e un'isola nel neo-santorismo La possibilità di un'isola, titolo di un romanzo di Michel Houellebecq, è la perfetta sintesi del santorismo come del suo specchio...
22-05-2010 07:57 - Usa: «Le intercettazioni in Italia essenziali per le indagini di mafia»
Il Sole 24 ORE - Norme e Tributi
In serata la replica del ministro Alfano: «Piena intesa con Washington, nel ddl garantito il diritto ad una informazione ufficiale e trasparente». Montezemolo si schiera con gli editori. L'ipotesi della fiducia avanzata dal relatore, Centaro...
22-05-2010 07:31 - Finanza Usa, meglio troppe regole che nessuna?
Il Sole 24 ORE - Economia e Lavoro
Con l'approvazione del Senato americano, la riforma del sistema finanziario fa un passo avanti importante ed è dunque giustificata la soddisfazione dell'amninistrazione Obama per...
21-05-2010 20:54 - Passo lento per l'esame del ddl anticorruzione
Il Sole 24 ORE - Norme e Tributi
Procede a passo lento l'esame del ddl anticorruzione al Senato. Il colpo d'acceleratore annunciato le scorse settimane dalla maggioranza non c'è stato. Ieri ha preso il via la...
21-05-2010 20:15 - Colpo di acceleratore per la finanziaria
Il Sole 24 ORE - Economia e Lavoro
Dovrebbe tenersi martedì prossimo il Consiglio dei ministri per il varo della finanziaria da 27-28 miliardi. Tagli strutturali alla spesa. Fini e Schifani sospendono i pensionamenti anticipati in Parlamento...
21-05-2010 20:11 - Cameron: «La Gb non entrerà nell'euro ma lo vuole stabile»
Il Sole 24 ORE - Finanza e Mercati
La Gran Bretagna ha bisogno di un euro stabile anche se il governo britannico non firmerà nessun emendamento ai trattati europei che possa avvicinare Londra alla moneta unica. Lo ha...
21-05-2010 20:11 - Prodi: grande passo verso il federalismo fiscale europeo
Il Sole 24 ORE - Finanza e Mercati
L'accordo di Bruxelles per salvare l'eurozona è per Romano Prodi un passo "molto importante verso la graduale creazione di un federalismo fiscale europeo" e mostra che "non c'è...
21-05-2010 20:11 - Cameron e Clegg cominciano dalla riforma delle banche
Il Sole 24 ORE - Finanza e Mercati
Un anno per rivoluzionare il sistema bancario britannico. David Cameron e Nick Clegg, premier e vice premier della neonata coalizione che governa Londra, hanno definito il programma...
21-05-2010 20:11 - Berlusconi: «L'Europa ha vissutoal di sopra delle proprie possibilità»
Il Sole 24 ORE - Finanza e Mercati
"E' in corso uno sforzo di tutti i governi per ridurre le proprie spese, c'è la piena consapevolezza di tutti di aver vissuto al di sopra delle proprie possibilità". Lo ha detto il...
21-05-2010 19:54 - Mr Doom Roubini prevede ancora un 20% di calo
Il Sole 24 ORE - Finanza e Mercati
I mercati azionari continueranno a colare a picco nei prossimi mesi, fino a perdere un altro 20 per cento. E' l'opinione del "Dr.Doom" Nouriel Roubini, l'economista della New York...
21-05-2010 16:56 - La tempesta su borse ed euro
Il Sole 24 ORE - Finanza e Mercati
Una settimana tremenda per i mercati borsistici e l'euro. Cosa accade nelle piazze finanziarie e quali riflessi sui risparmiatori e sulle pensioni? Massimo Esposti accompagna i navigatori, insieme agli esperti del Sole 24 Ore, nella interpretazione di temi della lunga crisi finanziaria...
21-05-2010 16:55 - Il Senato americano approva la riforma finanziaria
Il Sole 24 ORE - Finanza e Mercati
Nella notte i senatori, con una maggioranza bipartitica di 59 voti contro 39, hanno approvato il pacchetto di regole che cambierà il volto del settore bancario americano e forse mondiale...
21-05-2010 15:47 - L'era della vita artificiale ha avuto inizio?
Il Sole 24 ORE - Tecnologia e Business
I ricercatori americani che fanno capo al genetista Craig Venter hanno prodotto un nuovo organismo batterico di sintesi...
21-05-2010 15:44 - Le strategie multiple di Google tra Tv, Android e Chrome
Il Sole 24 ORE - Tecnologia e Business
Le strategie multiple di Google tra Tv, Android e ChromeGoogle prosegue nella sua strategia del "mattoncino", ovvero nel proporre una serie di tecnologie caratterizzate da una forte sine...
21-05-2010 15:34 - Tra le 50 aziende migliori in cui lavorare c'è un'italiana (Elica)
Il Sole 24 ORE - Economia e Lavoro
La classifica del Great place to work institute vede anche la conferma di Microsoft al primo posto...
21-05-2010 11:24 - La Merkel chiede di tassare la finanza. Borse in caduta
Il Sole 24 ORE - Economia e Lavoro
La "fuga verso la qualità" ha caratterizzato l'ennesima giornata nera dei mercati azionari, già penalizzati mercoledì dalla decisione tedesca di vietare alcune forme di vendite allo...
Decreto Incentivi e agevolazioni
Pubblicato il 19 marzo 2010
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Via libera dal Consiglio dei Ministri il decreto con gli incentivi ai consumi e le misure fiscali per la copertura. Il provvedimento consta di cinque articoli e ha la forma di un decreto attuativo del ministero dello Sviluppo economico. Le misure potranno essere utilizzate dai cittadini a partire dal 6 aprile.
Il “fondo per incentivi e sostegno dei settori in crisi” è di 300 milioni di euro: 200 milioni arriveranno dalla lotta all’evasione fiscale. Altri 100 sono a carico di risorse del ministero dello Sviluppo economico.
Vediamo quali saranno gli incentivi di cui potranno beneficiare i consumatori.
Cucine nuove.
E’ previsto un contributo, sotto forma di riduzione, “per il 10% del costo e nel limite massimo di singolo contributo pari a 1.000 euro, per la sostituzione dei mobili per cucina in uso con cucine componibili ed elettrodomestici da incasso ad alta efficienza”.
Motocicli.
Se si cambia il vecchio motorino (euro 0 o euro 1) con “un motociclo fino a 400 cc di cilindrata ovvero con potenza non superiore a 70 kw nuovo di categoria euro 3″ si potrà avere uno sconto “per il 10% del costo e nel limite massimo di singolo contributo pari a 750 euro“. Lo sconto raddoppia se si acquista un motociclo dotato di alimentazione elettrica doppia o esclusiva: vale il 20% sino ad un massimo di 1.500 euro.
Abitazioni.
Fino a 7.000 euro per l’acquisto di eco-case, che consentono un risparmio consistente di energia. La norma prevede un contributo pari a 83 euro per metro quadrato di superficie utile (con un massimo di 5.000 euro) per immobili che garantiscono un risparmio di energia del 30% rispetto ad alcuni valori standard identificati in un decreto del 2005. Lo sconto sale a 116 euro al metro quadrato e ad un tetto di 7.000 euro se i consumi energetici migliorano del 50%.
Elettrodomestici.
La condizione è che si tratti di acquisti di elettrodomestici ad alta efficienza energetica e dotati delle più aggiornate misure di sicurezza. Per le lavastoviglie lo sconto è del 20% fino a un massimo di 130 euro, per i forni elettrici e i piani cottura il 20% fino a 80 euro, per la cappa elettrica si arriva ad un tetto di 500 euro, sempre con il 20% di sconto.
Sono altresì previsti sconti per l’acquisto di trattori, fuoribordo, gru nell’edilizia e rimorchi.
Il tutto il sistema di sconti e incentivi sarà messo online, in modo da monitorare in temp reale l’esaurimento delle disponibilità finanziarie. Infatti il venditore dovrà collegarsi a un apposito sito internet e fornire i dati identificativi e quelli dell’acquisto. Successivamente dovrà fornire le fotocopie dei documenti di identità e copie degli scontrini emessi. L’operazione sarà però “automaticamente inibita in caso di esaurimento delle disponibilità del fondo”.
Scontrini farmacia – Nuove regole 2010
Pubblicato il 8 marzo 2010
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L’Agenzia delle entrate ha precisato quali sono le diciture che possono essere presenti sullo scontrino della farmacia per renderlo detraibile al momento della dichiarazione dei redditi
Le novità imposte dal Garante
Dall’inizio di quest’anno è entrata in vigore la modifica degli scontrini della farmacia, richiesta lo scorso anno dal Garante della Privacy. Lo scontrino della farmacia non indicherà più il nome del farmaco acquistato, ma soltanto il codice di immissione al commercio (AIC), così da rispettare la privacy del paziente, che in sede di dichiarazione dei redditi non sarà più obbligato a render note le malattie di cui soffre a chi gli presta assistenza fiscale.
Le nuove diciture ammesse
L’Agenzia delle entrate ha deciso di allargare le maglie che vincolavano gli scontrini detraibili con la dichiarazione dei redditi. Infatti, d’ora in poi lo scontrino della farmacia potrà essere detratto tra le spese mediche se indica una delle seguenti diciture: “farmaco”, “medicinale”, “med.”, “f.co”, “otc” e “sop” (sigle che indicano i medicinali di automedicazione, senza prescrizione medica), “omeopatico”, “ticket” o “preparazione galenica”.
Rimangono escluse dalla detrazione i prodotti definiti come “integratori” o “fitoterapici” (spesso erroneamente definiti fitofarmaci).
Non è ammessa alcuna altra dicitura o documentazione allegata allo scontrino ai fini della detraibilità della spesa.
Ricette addio
Dopo tre anni l’Agenzia delle entrate ha finalmente deciso di eliminare l’obbligo di allegare una fotocopia della ricetta “rossa” allo scontrino che riporta la dicitura “ticket”. Come avevamo più volte rilevato, la dicitura “ticket” su uno scontrino farmaceutico indica esclusivamente l’acquisto di un medicinale, di conseguenza pretendere la fotocopia della prescrizione medica significa obbligare il contribuente a sostenere un costo che spesso supera quanto poi recuperato al momento della dichiarazione dei redditi. Stiamo parlando di centesimi purtroppo, ma dobbiamo ricordarci che spesso e volentieri chi acquista farmaci in regime di esenzione è già costretto a sostenere molte spese mediche durante l’anno perché affetto da patologie croniche.
“Estinzione” società dal registro imprese
Pubblicato il 25 febbraio 2010
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Per effetto della riforma del diritto societario, introdotta dal Dlgs. n. 6/2003, le società, anche quelle di persone, si estinguono definitivamente con la cancellazione dal registro delle imprese. È quanto affermano le Sezioni unite civili della Cassazione con la pronuncia n. 4062 del 22 febbraio scorso.
L’art. 2495, secondo comma, cod civ., come modificato dall’art. 4 del D.lgs. n. 6/2003 è norma innovativa – osserva la Corte – e ultrattiva che in attuazione della legge di delega, disciplina gli effetti delle cancellazioni delle iscrizioni di società di capitali e cooperative intervenute anche precedentemente alla sua entrata in vigore (1° gennaio 2004), prevedendo a tale data la loro estinzione, in conseguenza dell’indicata pubblicità e quella contestuale alle iscrizioni delle stesse cancellazioni per l’avvenire e riconoscendo, come in passato, le azioni dei creditori sociali nei confronti dei soci, dopo l’entrata in vigore della norma, con le novità previste agli effetti processuali per le notifiche intrannuali di dette citazioni, in applicazione degli artt. 10 e 11 delle Preleggi e dell’art. 73, ultimo comma, Cost.
Prima dell’introduzione della riforma l’orientamento giurisprudenziale era favorevole ad una interpretazione del codice che disponeva per la prosecuzione della capacità giuridica e della soggettività delle società commerciali anche dopo la cancellazione della iscrizione nel registro delle imprese e dopo il loro scioglimento e la successiva liquidazione del patrimonio sociale. Tale orientamento garantiva soprattutto i creditori con l’affermazione del permanere di una soggettività attenuata e di una limitata prosecuzione della capacità processuale della società la cui iscrizione era stata cancellata.
Il contributo è tratto da Lex24
Tassazione sulla vendita di un immobile
Pubblicato il 5 febbraio 2010
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Il privato che vende un bene immobile, nella maggior parte dei casi non paga alcuna tassa, anche se di solito ottiene un guadagno grazie all’aumento di valore avvenuto tra l’acquisto e la rivendita. Questo guadagno, chiamato plusvalenza, è infatti tassato solo in alcuni casi previsti espressamente dalla legge (artt.67 e 68 del testo unico delle imposte sui redditi). In particolare, la plusvalenza derivante dalla vendita di fabbricati o terreni agricoli è tassata solo in casi eccezionali, mentre è sempre tassata quella derivante dalla vendita di terreni edificabili.
Al di fuori delle ipotesi eccezionali in cui viene tassata la plusvalenza, dunque, il venditore non ha nessun motivo di dichiarare un prezzo inferiore a quello realmente incassato, dato che non paga alcuna tassa, anzi ha interesse a far risultare l’intero prezzo, per evitare di risultare destinatario di un pagamento “in nero” difficilmente giustificabile agli occhi del fisco, in caso di controlli, sopratutto quando egli esercita un’attività d’impresa, professionale o comunque autonoma. Anche l’acquirente, d’altronde, non ha più motivo di occultare parte del prezzo pagato, dato che dal primo gennaio 2006 nelle compravendite di abitazioni tra i privati le imposte si applicano solo sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo pagato, quindi non è più necessario ricorrere a una simulazione illecita per godere dei vantaggi della cosiddetta “valutazione automatica” dell’immobile.
Vediamo quali sono le singole ipotesi in cui è tassata la plusvalenza derivante dalla cessione di beni immobili.
Vendita di fabbricati entro cinque anni dall’acquisto (o dalla costruzione)
La cessione di fabbricati di qualsiasi genere (abitazioni, uffici, negozi, capannoni artigianali o industriali) produce una plusvalenza tassata in capo al venditore solo quando questi sono stati acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni, perché la rivendita entro breve termine dall’acquisto è considerata speculativa.
In questo caso, la plusvalenza non viene mai tassata quando l’acquisto è avvenuto per successione. Per la donazione il decreto Bersani ha introdotto una regola particolare. E’ tassata la plusvalenza in caso di vendita di un immobile ricevuto in donazione, entro cinque anni dal precedente acquisto da parte del donante. Il valore iniziale da considerare è il prezzo a cui il donante aveva acquistato l’immobile.
Sono escluse dalla tassazione anche le abitazioni in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare) per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita. Anche in questo caso, infatti, la legge esclude la presenza di un intento speculativo. Si tratta, in pratica, delle abitazioni utilizzate come prima casa, ma la definizione è diversa da quella che riguarda l’applicazione dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa. La legge richiede che il proprietario vi abbia avuto la propria residenza o quella di un suo familiare, cosa che nell’acquisto di prima casa può anche non succedere, quindi non tutte le abitazioni acquistate come prima casa possono considerarsi esenti dall’imposta sulla plusvalenza.
La legge, inoltre, non richiede che l’abitazione sia stata acquistata come prima casa, quindi la tassazione della plusvalenza può essere esclusa anche per una casa acquistata senza agevolazioni, se poi il proprietario vi ha portato la propria residenza o quella di un suo familiare. Di solito, comunque, chi acquista la prima casa lo fa per andare ad abitarci, quindi si può dire che normalmente la vendita della prima casa è esente dall’imposta sulla plusvalenza, anche se avviene entro i cinque anni dall’acquisto.
Riepilogando, possiamo dire che la plusvalenza è tassata solo se il fabbricato venduto:
è stato acquistato (o costruito) da meno di cinque anni;
non è pervenuto per successione;
non è l’abitazione in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare) per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita.
In questo caso la plusvalenza viene calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto o di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e documentato (imposte pagate sull’acquisto, spese notarili per l’atto di acquisto). Questi costi devono risultare dalla fattura del notaio e, se l’acquisto era soggetto a Iva, dalla fattura dell’impresa che aveva venduto l’immobile.
La plusvalenza deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore, e viene tassata in base alle aliquote progressive applicabili al suo reddito complessivo. L’aliquota minima è del 23%, quindi è sempre conveniente chiedere al notaio che stipula l’atto di vendita l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20%.
Vendita di terreni agricoli (o non edificabili) entro cinque anni dall’acquisto
Anche la cessione di terreni agricoli produce una plusvalenza tassata in capo al venditore solo quando questi sono stati acquistati da meno di cinque anni. Anche in questo caso la plusvalenza non viene mai tassata quando l’acquisto è avvenuto per successione. Per la donazione il decreto Bersani ha introdotto una regola particolare. E’ tassata la plusvalenza in caso di vendita di un immobile ricevuto in donazione, entro cinque anni dal precedente acquisto da parte del donante. Il valore iniziale da considerare è il prezzo a cui il donante aveva acquistato l’immobile.
La plusvalenza viene calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo d’acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e documentato (imposte pagate sull’acquisto, spese notarili per l’atto di acquisto). Questi oneri accessori devono risultare dalla fattura del notaio. In caso di rideterminazione del valore dei terreni mediante perizia giurata e pagamento dell’imposta sostitutiva del 4%, ammessa anche per i terreni non edificabili, la plusvalenza si calcola sulla differenza tra il prezzo di vendita e il valore di perizia. In questo caso tra i costi inerenti rientra anche la spesa sostenuta per la redazione della stessa.
La plusvalenza deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore, e viene tassata in base aliquote progressive applicabili al suo reddito complessivo. L’aliquota minima è del 23%
, quindi se c’è una plusvalenza è sempre conveniente chiedere al notaio che stipula l’atto di vendita l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20%.
Vendita di terreni edificabili
La vendita di terreni edificabili, se da luogo a una plusvalenza, è sempre tassata, anche dopo cinque anni dall’acquisto e anche se l’acquisto è avvenuto per successione o donazione. Non sono previste eccezioni.
La plusvalenza viene calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto.
Il costo fiscalmente riconosciuto del terreno edificabile corrisponde:
in caso di acquisto a titolo oneroso, al prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente al bene e rivalutato in base all’indice Istat;
in caso di acquisto a titolo gratuito, al valore dichiarato nella denuncia di successione o nell’atto di donazione (o successivamente accertato dal fisco), aumentato di ogni altro costo inerente al bene e rivalutato in base all’indice Istat;
in caso di rideterminazione del valore con pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% nei termini previsti dalla legge, al valore di perizia, aumentato della spesa sostenuta per la redazione della stessa.
L’agenzia delle entrate (circolare 6 novembre 2002 n.81) ha chiarito che anche in caso di acquisto a titolo gratuito tra il 25 ottobre 2001 e il 2 ottobre 2006 (cioè nel periodo in cui era stata abrogata l’imposta sulle successioni e donazioni) il costo fiscalmente riconosciuto rimane quello dichiarato nella denuncia di successione o nell’atto di donazione (o successivamente accertato dal fisco) al fine delle imposte ipotecarie e catastali.
Tra i costi inerenti al bene rientrano le imposte pagate sull’acquisto, le spese notarili per l’atto di acquisto (risultanti dalla fattura del notaio), e gli eventuali oneri di urbanizzazione sostenuti.
Il valore di acquisto dei terreni edificabili, aumentato di ogni altro costo inerente al bene, può essere
rivalutato in base alla variazione dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, in modo di annullare gli effetti dell’inflazione, per evitare che venga tassato un guadagno solo teorico e non reale. La rivalutazione Istat si applica anche quando il terreno è pervenuto all’attuale venditore per successione o donazione, come ha riconosciuto l’Agenzia delle entrate (circolare 6 novembre 2002 n. 81) in seguito a una pronuncia della Corte Costituzionale (sentenza n.328/2002). Oggi pertanto il valore di acquisto dei terreni edificabili può essere rivalutato per tenere conto dell’inflazione sia quando l’acquisto dell’area è avvenuto a titolo oneroso, sia quando la proprietà del bene è pervenuta per successione o donazione.
La plusvalenza deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore, ed è soggetta a tassazione separata, a meno che il contribuente richieda la tassazione ordinaria. Non è più prevista la possibilità di chiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20%.
Vendita di fabbricati in corso di costruzione
Le regole sulla tassazione della plusvalenza realizzata dal privato che vende un fabbricato in corso di costruzione sono state recentemente precisate dall’Agenzia delle entrate (risoluzione 23/E/2009).
Secondo l’amministrazione finanziaria, la vendita di un fabbricato in corso di costruzione può essere assimilata, in alcuni casi, alla vendita di un terreno edificabile, che è sempre tassata in capo al venditore, se produce una plusvalenza. Il discrimine tra la costruzione equiparata, ai fini fiscali, a un terreno edificabile, e quella considerata a tutti gli effetti come un fabbricato, viene individuato nel momento di “venuta ad esistenza del bene”, che per l’Agenzia delle entrate coincide con il completamento del rustico, comprensivo dei muri perimetrali delle singole unità immobiliari e della copertura. La definizione è ricavata, per analogia, da quella contenuta in alcune norme vigenti, come quelle sulla tutela degli acquirenti di fabbricati in costruzione, quella sul condono edilizio e quella sull’agevolazione fiscale per gli immobili compresi in piani particolareggiati.
Per stabilire se la plusvalenza è tassabile o meno, dobbiamo dunque prestare attenzione allo stato dell’immobile in corso di costruzione nel momento in cui avviene la vendita. Se si tratta di un fabbricato già venuto ad esistenza, secondo la definizione fiscale sopra richiamata, cioè se è stato realizzato almeno il rustico, comprensivo dei muti perimetrali delle singole unità, ed è stata completata la copertura, allora si applicano le regole dettate per i fabbricati, cioè la plusvalenza è tassabile solo se la vendita avviene entro cinque anni dalla venuta ad esistenza del fabbricato, che peraltro, secondo l’amministrazione finanziaria, deve risultare da un accatastamento, sia pure provvisorio, nel Catasto Fabbricati (come fabbricato in corso di costruzione). Se invece il manufatto non può ancora essere considerato, ai fini fiscali, come un fabbricato, si applicano le regole sulla vendita di terreni edificabili, secondo le quali la plusvalenza è sempre tassata, senza limiti di tempo.
In pratica la possibilità di vendere un fabbricato in corso di costruzione senza pagare imposte sulla plusvalenza viene limitata all’ipotesi del fabbricato venuto ad esistenza da più di cinque anni, e quindi alle situazioni eccezionali in cui i lavori di costruzione sono stati interrotti, per qualche motivo, dopo la realizzazione del rustico, comprensivo dei muti perimetrali delle singole unità, e il completamente della copertura.
Infine la qualificazione dell’immobile venduto come fabbricato o come terreno edificabile incide anche sulla possibilità o meno di pagare l’imposta sostitutiva delle ordinarie imposte sui redditi nella misura del 20% al momento dell’atto di vendita.
Vendita di terreni oggetto di lottizzazione o fabbricati costruiti sugli stessi
In caso di cessione di terreni oggetto di lottizzazione (o dei fabbricati costruiti sugli stessi), la plusvalenza è sempre tassata, anche se la vendita avviene dopo cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione e anche se l’acquisto è avvenuto per successione o donazione. Anche in questo caso non sono previste eccezioni. E’ considerata lottizzazione qualsiasi utilizzazione del suolo che preveda la realizzazione contemporanea o successiva di una puralità di edifici, e conseguentemente comporti la predisposizione delle opere di urbanizzazione, indipendentemente dalle previsioni del piano regolatore. Non è considerato lottizzazione il semplice funzionamento dei terreni.
La plusvalenza viene calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto. Il costo fiscalmente riconosciuto corrisponde:
in caso di terreni acquistati a titolo oneroso nei cinque anni precedenti l’inizio della lottizzazione, al prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene;
in caso di terreni acquistati a titolo oneroso oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione, al valore di mercato nel quinto anno anteriore, aumentato di ogni altro costo inerente al bene;
in caso acquisto a titolo gratuito (successione o donazione), al valore di mercato all’inizio della lottizzazione o della costruzione del fabbricato, aumentato di ogni altro costo inerente al bene;
in caso di rideterminazione del valore con pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% nei termini previsti dalla legge, al valore di perizia, aumentato della spesa sostenuta per la redazione della stessa.
Quale data di inizio della lottizzazione viene di solito presa in considerazione quella dell’approvazione del piano da parte del Comune. Tra i costi inerenti al bene rientrano le imposte pagate sull’acquisto, le spese notarili per l’atto di acquisto (risultanti dalla fattura del notaio), le spese relative alle opere di lottizzazione e, in caso di cessione dei fabbricati, i costi di costruzione.
In caso di lottizzazione la plusvalenza deve sempre essere inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore, e viene tassata in base alle aliquote progressive applicabili al suo reddito complessivo, mentre non è prevista la possibilità di chiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20%.
L’imposta sostitutiva del 20%
La plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile da parte di una persona fisica è normalmente tassata nell’ambito della dichiarazione dei redditi, quindi le aliquote dipendono dal reddito complessivo del venditore. Normalmente si fa riferimento all’aliquota media dell’imposta sui redditi versata nei due anni precedenti.
In alcuni casi, però, la legge consente di pagare al momento dell’atto un’imposta sostitutiva delle ordinarie imposte sui redditi, introdotta dal primo gennaio 2006.
Oggi la possibilità di chiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva è limitata all’ipotesi in cui la plusvalenza deriva dalla cessione di fabbricati o terreni agricoli acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni (ferma restando l’esenzione prevista per le abitazioni principali). Dal primo gennaio 2007, infatti, è stata esclusa dall’applicazione dell’imposta sostitutiva la plusvalenza derivante dalla vendita di terreni edificabili, che deve quindi essere sempre inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore.
L’imposta sostitutiva si applica oggi con l’aliquota del 20%. L’aliquota, che in precedenza era del 12,50% è stata aumentata dal 3 ottobre 2006 (primo decreto Bersani).
Anche con l’aliquota del 20% l’imposta sostitutiva rimane di solito più conveniente della tassazione ordinaria, perché le aliquote delle imposte sui redditi sono più elevate, anche per lo scaglione più basso (23%). L’imposta è incassata dal notaio al momento dell’atto, e immediatamente versata al fisco per via telematica.
Parametri e studi di settore – Presunzioni semplici – Contraddittorio nel procedimento
Pubblicato il 21 gennaio 2010
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I parametri e gli studi di settore rientrano in una procedura standardizzata di accertamento, che costituisce un sistema di presunzioni semplici. Queste ultime acquistano i caratteri della gravità, della precisione della concordanza non di per sé, ma solo in base all’esito del contraddittorio, che va attivato obbligatoriamente, a pena di nullità dell’accertamento, con il contribuente.
Tale esito, rappresentando il termine di un processo attraverso cui parametri e studi di settore vengono adeguati alla concreta realtà economica del contribuente, deve far parte della motivazione dell’accertamento (e ne condiziona la congruità), nella quale vanno esposte anche le ragioni per cui le argomentazioni addotte dal contribuente a giustificazione dello scostamento dai parametri o dagli studi siano state eventualmente disattese.
Nel giudizio di impugnazione dell’atto di accertamento scaturito dal procedimento così illustrato il contribuente ha la più ampia facoltà di prova, anche tramite presunzioni semplici. Il giudice, inoltre, può valutare liberamente tanto l’applicabilità dei parametri o degli studi al caso concreto – che va dimostrata dall’Amministrazione finanziaria – quanto la controprova offerta sul punto dal contribuente stesso.